Ce reprezintă servitutea?

O servitute este un drept real care permite proprietarului unui imobil (numit “fond dominant”) să utilizeze parțial sau total un alt imobil învecinat (numit “fond aservit”), aparținând unei alte persoane, într-un anumit scop bine definit. Servitutea este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ceea ce înseamnă că proprietarul fondului aservit își păstrează dreptul de proprietate, dar este obligat să tolereze exercitarea servituții de către proprietarul fondului dominant.

Tipuri de servituți:

Există mai multe tipuri de servituți, clasificate în funcție de natura dreptului acordat și de modul în care se exercită:

• Servituți pozitive și negative:

  • Servitutea pozitivă: Permite proprietarului fondului dominant să facă ceva pe fondul aservit (de exemplu, să treacă, să ia apă, să pască animale etc.).
  • Servitutea negativă: Obligă proprietarul fondului aservit să se abțină de la a face ceva pe proprietatea sa (de exemplu, să nu construiască la o anumită înălțime, să nu planteze anumite specii de arbori etc.).

• Servituți continue și necontinue:

  • Servitutea continuă: Se exercită fără întrerupere, fără a fi nevoie de o acțiune specifică din partea proprietarului fondului dominant (de exemplu, servitutea de vedere).
  • Servitutea necontinuă: Se exercită doar printr-o acțiune specifică din partea proprietarului fondului dominant (de exemplu, servitutea de trecere).

• Servituți aparente și neaparente:

  • Servitutea aparentă: Se manifestă prin semne vizibile, cum ar fi o poartă, o alee sau o conductă.
  • Servitutea neaparentă: Nu se manifestă prin semne vizibile, ci doar printr-o obligație juridică (de exemplu, servitutea de a nu construi).

Exemple de servituți frecvente:

• De trecere:Dreptul de a trece peste fondul aservit pentru a avea acces la un drum public sau la o altă proprietate.

• De vedere: Dreptul de a avea vedere spre o anumită direcție, fără a fi obstrucționat de construcții sau vegetație de pe fondul aservit.
• De a lua apă: Dreptul de a lua apă dintr-un izvor, un puț sau un curs de apă situat pe fondul aservit.
• De canalizare: Dreptul de a trece cu conducte de canalizare prin fondul aservit.
• De a nu construi: Obligația proprietarului fondului aservit de a nu construi la o anumită înălțime sau într-o anumită zonă a terenului său.

Cum se constituie și se sting servituțile?

Servituțile se pot constitui prin:

• Contract: Încheierea unui contract între proprietarii fondului dominant și aservit.
• Testament: Prin dispozițiile testamentare ale proprietarului fondului aservit.
• Uzucapiune: Dobândirea dreptului de servitute prin exercitarea sa îndelungată, neîntreruptă și în condițiile legii.
• Hotărâre judecătorească: Instanța poate constitui o servitute în anumite situații prevăzute de lege.

Servituțile se sting prin:

• Confuziune: Când proprietarul fondului dominant și proprietarul fondului aservit devin una și aceeași persoană.
• Renunțare: Proprietarul fondului dominant renunță la dreptul său de servitute.
• Imposibilitatea exercitării: Când servitutea nu mai poate fi exercitată din cauza unor împrejurări obiective (de exemplu, dispariția izvorului de apă).
• Prescripție extinctivă: Neaxersarea dreptului de servitute timp de 30 de ani.

Aspecte cheie de reținut:

• Servituțile sunt drepturi reale perpetue: Ele se transmit odată cu proprietatea și nu se sting prin moartea proprietarului.
• Înscrierea în Cartea Funciară: Pentru a fi opozabile terților, servituțile trebuie să fie înscrise în Cartea Funciară.
• Protecția servituților: Titularul unei servituți poate solicita protecția acesteia în instanță, în cazul în care este încălcată.

Înapoi la pagina index a glosarului